Nel panorama giuridico italiano, la conformità catastale degli immobili è diventata, ormai da un quindicennio, un pilastro fondamentale per la validità delle transazioni immobiliari. Sebbene la normativa si applichi a tutti gli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi che abbiano ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (non di garanzia), per semplicità espositiva e data la sua rilevanza pratica, nel presente scritto si farà riferimento principalmente alla compravendita immobiliare.
In base all’art. 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52 (introdotto dall’art. 19, comma 14, del Decreto Legge 78/2010, convertito nella Legge 30 luglio 2010, n. 122), gli atti di compravendita di unità immobiliari urbane, che siano fabbricati già esistenti, devono contenere, a pena di nullità, tre elementi essenziali che definiscono la c.d. “conformità catastale oggettiva”:
1) l’identificazione catastale dell’immobile, in particolare mediante l’indicazione della sezione, del foglio, del numero di mappale (particella) e dell’eventuale subalterno (si v. Cass. 3 giugno 2016, n. 11507);
2) il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
3) la dichiarazione resa dagli intestatari sulla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile. Tale dichiarazione di conformità può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Il tenore letterale della norma induce a ritenere che la nullità della compravendita immobiliare si verifica solo se nell’atto manca uno dei tre elementi innanzi indicati (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie, dichiarazione/attestazione di conformità). Quid iuris nel caso in cui il contratto di compravendita contiene la dichiarazione di conformità, ma questa risulta falsa, mendace o erronea?
L’ipotesi, tutt’altro che infrequente nella pratica, è stata esaminata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n.21761 del 29 luglio 2021). La Suprema Corte ha statuito che la nullità prevista dall’art. 29, comma 1 bis, Legge 52/1985 è “una nullità testuale (art. 1418 c.c.) di carattere oggettivo che, a prescindere dalla esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione, determina la nullità dell’atto per la sua sola mancanza”. Ne consegue, secondo tale orientamento, che se il contratto di compravendita include la dichiarazione di conformità, esso rimane valido anche in presenza di difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile.
Merita, invece, diversa valutazione il caso in cui la dichiarazione di conformità sia del tutto falsa perché in catasto non esiste alcuna planimetria per l’immobile. In tal caso, parte della dottrina ritiene che la dichiarazione di conformità debba ritenersi inesistente, con conseguente nullità dell’atto di trasferimento immobiliare.
La “conformità catastale oggettiva” si distingue dalla “conformità catastale soggettiva”, che si riferisce alla esatta individuazione degli intestatari catastali dell’immobile. L’art. 29, comma 1 bis, Legge 52/1985 impone esplicitamente al notaio, prima della stipula del contratto di compravendita, di individuare gli intestatari catastali e di verificarne la corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari. È tuttavia importante notare che, a differenza della difformità catastale oggettiva, la difformità soggettiva non comporta la nullità dell’atto di trasferimento immobiliare.
L’art. 29, comma 1 ter, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52 (comma introdotto dall’art. 8, comma 1-bis, del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla Legge 24 giugno 2017, n. 96) prevede la possibilità di sanare, a determinate condizioni, la nullità dell’atto derivante dal mancato rispetto della disciplina in tema di conformità catastale oggettiva.
La sanatoria opera mediante la stipula, anche di una sola delle parti dell’atto originario, di un successivo atto di conferma, che deve essere redatto nella stessa forma dell’atto da sanare e deve contenere gli elementi omessi.
La conferma è possibile quando la nullità dell’atto originario deriva dalla mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dalla mancanza della dichiarazione degli intestatari in ordine alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dalla mancanza dell’attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato. Tuttavia, non è possibile procedere alla conferma se le carenze di cui innanzi erano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto.
In conclusione, la disciplina della conformità catastale gioca un ruolo cruciale nella validità delle transazioni immobiliari. La chiara distinzione tra la conformità catastale oggettiva – il cui mancato rispetto formale comporta la nullità dell’atto – e la conformità soggettiva, priva di tale sanzione, è delineata con precisione dalla normativa. È altresì fondamentale evidenziare come un atto di trasferimento immobiliare, pur contenendo una dichiarazione di conformità errata o mendace, resti valido, salvo i casi di radicale inesistenza della planimetria, e come, in determinate circostanze, sia possibile ricorrere alla sanatoria della nullità mediante la stipula di un atto di conferma.
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